إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك
بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولايحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة ، وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

فعدم الوفاء بالأجرة سبب لطلب إنهاء الإيجار ، وذلك نظراً لشيوع الالتجاء إلى هذا السبب لطلب الإخلاء ، وكثرة المشكلات المرتبطة به .
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرةإعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذالحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر . فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فيالوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال “ .

أولا : طبيعة دعوى الإخلاء :
دعوى الإخلاء هي دعوى موضوعية يرفعها المؤجر طالباً فسخ عقد الإيجار وإخلاءالمستأجر من المكان المؤجر، لتحقق أحد الأسباب التي حددها القانون لذلك، ومنها عدم وفاءالمستأجر بالأجرة ، وهو سبب تقره القواعد العامة لأنه يشكل إخلالاً بالتزام جوهري يفرضهالعقد.

والحكم الذي يصدر في هذه الدعوى هو حكم موضوعي لا وقتي ، لأنه يقتضي بحثاًمستفيضاً من الناحية الموضوعية ، يتناول أصل الحق ومدى استحقاقه ، ويتضمن فحصاًلمستندات الخصوم ودفاعهم ، ويتقصى سبب الإخلاء ، أي عدم الوفاء بالأجرة ، ويتثبت منتوافره ، لكي يفصل في موضوع الدعوى بفسخ عقد الإيجار ، ويرتب عليه آثاره بإخلاء المستأجر من المكان .

وعلى ذلك ، قضت محكمة النقض بأنه ” لما كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتدادالقانوني لمدة غير محددة ويتعلق ذلك بالنظام العام، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق في إخلاء المكان المؤجر في الحالات التينص عليها القانون على سبيل الحصر ، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في تلك القوانين – وعلى ما جرى بهقضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع من تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاءأساس الدعوى ، وتتحقق من توافره ، وألا تقضي بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه …” ، نقض ١٩٨٦/٥/٢٩ ، الطعن رقم ٩٨٢ لسنة ٥٥ق .
وعلى ذلك ، فالحكم الصادر بالإخلاء هو حكم موضوعي يحوز حجية الشئ المقضي فيه،بما يمنع من إعادة النظر فيما قضى فيه إلا وفقاً لقواعد الطعن في الأحكام الموضوعية .

ودعوى الإخلاء من الدعاوي غير مقدرة القيمة ، فتعتبر قيمتها زائدة على خمسة آلاف جنيه( م ٤١ مرافعات ) ، ومن ثم تختص بها المحكمة الابتدائية ، وهي المحكمة التي يقع فيدائرتها موطن المدعي عليه ، أي المستأجر.

ثانيا : طبيعة دعوى الطرد:
دعوى الطرد هي دعوى مستعجلة ، يرفعها المؤجر أمام القضاء المستعجل طالباً الحكم،على وجه السرعة ، بطرد المستأجر من العين المؤجرة ، كإجراء وقتي تفادياً لضرر يخشى وقوعه، وذلك استناداً إلى تحقق شرط فاسخ صريح يتضمنه عقد الإيجار ، يقضي باعتبار العقدمفسوخاً من تلقاء نفسه عند امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة وملحقاتها.

فالحكم الصادر في هذه الدعوى بطرد المستأجر، خلافاً للحكم الصادر بالفسخ والإخلاء من محكمة الموضوع، هو حكم وقتي لا يفصل في موضوع النزاع ولا يمس أصل الحق، فلا يقضيبفسخ العقد ، وإنما يقرر حماية وقتية لتدارك ضرر يصيب المؤجر ، ومن ثم لا يحوز حجيةالشئ المقضي فيه، ولا يحول دون اللجوء إلى محكمة الموضوع للفصل في أصل النزاع .

والمحكمة المختصة بنظر دعوى الطرد هي محكمة الأمور المستعجلة ، وهي إما أن تكون المحكمة الجزئية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر بصرف النظر عن قيمة الدعوى، أو إحدىالدوائر الجزئية في مقر المحكمة الابتدائية . وهذا لا يمنع من اختصاص محكمة الموضوع أيضاً بهذه الدعوى إذا رفعت لها بطريق التبعية لطلب موضوعي أمامها .

يمكنك مشاركة الخبر علي صفحات التواصل